Fünf Irrtümer zum Bauen und Wohnen

Was kann man gegen horrende Grundstücks- und Immobilienpreise und den Wohnraummangel tun? Fachmann Peter Burk ist Mitbegründer des Instituts Bauen und Wohnen in Freiburg, das sich mit zukunftsfähigen Wohnraum- und Siedlungsstrategien auseinandersetzt, und Autor des neu erschienenen Buchs „Bezahlbares Wohnen“. Für innehalten.de fasst er zusammen, was wirklich helfen würde, um der Probleme Herr zu werden.
    

Seit vielen Jahren wächst uns das Problem des bezahlbaren Wohnens immer weiter über den Kopf. Warum ist das aber so? Und warum lösen wir das Problem nicht endlich? Das liegt zu einem ganz wesentlichen Teil daran, dass die Politik schwerwiegenden Fehlannahmen unterliegt. Fünf davon sehen wir uns nachfolgend an.

„Bauen, bauen, bauen!“ 

Viele Politiker glauben, wir müssten nur „bauen, bauen, bauen“, dann würden wir ein Überangebot an Wohnraum schaffen und damit die Mieten letztlich sinken lassen. Das ist die wahrscheinlich schwerwiegendste Fehlannahme in der gesamten Diskussion. Sie denkt Wohnraum wie ein klassisches Produkt auf einem klassischen Markt. Wir können aber kein Überangebot an Wohnraum schaffen, denn was ist ein Überangebot an Wohnraum? Nichts anderes als Leerstand – und das ist keine Lösung des einen, sondern bereits der Beginn eines anderen Problems.  
    

Das kennen wir längst aus der Praxis: Als die DDR zusammenbrach, kam es dort schlagartig von einem Wohnungsmangel zu einem großen Überangebot an Wohnraum. Das war nicht aufrechtzuerhalten, sondern man musste leerstehenden Wohnraum schließlich in enormem Umfang abreißen, um noch größere wirtschaftliche Schäden zu vermeiden. 

Wir benötigen dauerhaft in etwa genau so viel Wohnraum, wie auch nachgefragt wird, aber eben auch nicht mehr. Und das bedeutet, dass wir auch nur so viel Wohnraum bauen sollten, wie auch realistisch vermietbar ist. Das wiederum heißt, dass Mieten aus einem solchen knappen Marktgeschehen heraus per se nie wirklich sinken können. Deswegen benötigen wir in diesem Markt auch dauerhafte Preisregularien, damit die selbst im Idealfall relativ knappe Verfügbarkeit des Guts nicht zur Spekulation führt. 

„Bauregeln abschaffen!“ 

So einfach, wie die Politik behauptet, ist es nicht: Viele Bauregeln sind Sicherheitsregeln, etwa in der Statik oder im Brandschutz. Aber auch angeblich reine Komfortregelungen sind wichtig: Ein guter Schallschutz etwa hat nachweislich direkten Einfluss auf unsere Gesundheit. Wir können im Neubau daher nur Regeln entbehren, die weder unsere Sicherheit noch unsere Gesundheit noch Umwelt und Klima gefährden. 

Hinzu kommt: Die mit Abstand meisten Bauregeln sind DIN-Normen. DIN-Normen sind aber weder Gesetze noch Verordnungen. Es sind privatrechtliche Regelwerke, auf die der Gesetzgeber gar keinen Einfluss hat. Schon heute kann man ihre Anwendung vertraglich ausschließen. Aber: Mindestens die allgemein anerkannten Regeln der Technik müssen grundsätzlich und immer eingehalten werden. Wer glaubt, er könne beispielsweise den Schallschutz einschränken, um Kosten zu sparen, der könnte sich genau deswegen mit dauerhaften Mietminderungen konfrontiert sehen, die dann technisch auch nicht mehr zu revidieren sind.  

Das ist auch einer der Gründe, warum erste Juristenverbände bereits heute vor der Anwendung des geplanten neuen Gebäudetyps „E“ warnen, der vereinfachtes Bauen ermöglichen soll. Viel effektiver und besser, als am Gebäude zu sparen, wäre ja auch ohnehin, ganz andere Summen am Boden sparen zu können. An diese Fragen aber geht die Politik weiterhin nicht heran und verweist stattdessen immer öfter auf das Erbbaurecht als Lösung.

„Das Erbbaurecht ist die Alternative zu hohen Grundstückskosten“ 

Das Erbbaurecht macht Boden nicht bezahlbarer, sondern streckt einfach nur die Bezahlung über einen längeren Zeitraum, ohne aber die Zahlungen nach Erreichung des Bodenwertes zu stoppen. Damit wird Boden letztlich sogar noch teurer. Werden Mietwohnungen auf Erbpachtgrundstücken errichtet, darf die Erbpacht zwar nicht auf die Mieter umgelegt werden, aber die Mieten werden dann natürlich von vornherein höher kalkuliert.  

Die Alternative zu hohen Grundstückskosten ist daher nicht das Erbbaurecht, sondern die Einhegung von Bodenspekulation. Nach Angaben des ehemaligen Oberbürgermeisters von München, Hans-Jochen Vogel, sind die Bodenpreise in München zwischen 1950 und 2017 um 40.000 Prozent gestiegen. Sie haben sich nicht verlesen: um vierzigtausend Prozent. Der Boden kostet heute in vielen Lagen dieser Stadt längst mehr als das ganze Bauvorhaben. Wollen wir Baukosten wirklich senken, müssen wir vor allem auch die Bodenkosten senken. Wie aber können wir das machen? Eine Lösung ist seit 1946 – und bis heute – Teil der Verfassung des Freistaats Bayern. Unter Artikel 161, Absatz 2 heißt es: 

„Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“ 

Seit 80 Jahren aber wartet dieser Paragraf der Bayerischen Verfassung auf Politiker, die ihn auch ernst nehmen und mutig anwenden. Würde das klug getan, würden Bodenpreise einerseits werthaltig bleiben können, aber andererseits nicht mehr Gegenstand von Spekulation werden.

„Die Mietpreisbremse verhindert Neubau“ 

Die Mietpreisbremse verhindert keinen einzigen Neubau. Aus einem ganz einfachen Grund: Neubauten ab Baujahr 2014 sind gesetzlich von der Mietpreisbremse gar nicht erfasst. Jedes einzelne Gebäude, das wir heute bauen, hat mit der Mietpreisbremse also schlicht und einfach gar nichts zu tun. Die politische Falschbehauptung dazu lebt aber leider munter weiter. 

„Mietspiegel hegen Mietanstiege ein“

Ein Mietspiegel hegt keine Mietanstiege ein. Er befördert sie geradezu. Das liegt unter anderem daran, dass die gesetzliche Mietpreisbremse überhaupt nur Mietverträge oder Mietanhebungen der letzten sechs Jahre erfasst, darunter auch teure Neubauvermietungen, die ihrerseits selber gar nicht unter die Anwendungsregeln der Mietpreisbremse fallen. Langjährig stabile Mietverträge hingegen, die in ihrer Höhe nicht verändert wurden, gehen in einen Mietspiegel gar nicht ein. 

Das gesetzliche Mietspiegelrecht erlaubt Vermietern eine Mieterhöhung um bis zu 20 Prozent alle drei Jahre, wenn der örtliche Mietspiegel das zulässt, was zunehmend der Fall ist. Die Europäische Zentralbank (EZB) strebt gleichzeitig eine Inflationsobergrenze von zwei Prozent pro Jahr an. Das heißt, der Gesetzgeber garantiert Vermietern einen hohen jährlichen Einnahmezuwachs, weit jenseits der Inflationsziele der EZB, und mutet Mietern gleichzeitig einen entsprechend hohen Ausgabenzuwachs zu. Damit heizt der Gesetzgeber letztlich auch die Inflation fortlaufend kräftig an, im offenen Widerspruch zu den Inflationszielen der EZB. 

Wenn Mietspiegel Mietanstiege einhegen sollen, müssten wir sie gesetzlich ganz anders aufbauen. Vor allem die grundsätzliche Berücksichtigung sämtlicher Miethöhen in einer Stadt oder Gemeinde, auch wenn sie in vielen zurückliegenden Jahren nicht erhöht wurden, wären dazu genauso notwendig wie eine generelle Dämpfung des zulässigen Anhebungsniveaus, orientiert an einem unabhängigen Verbraucherpreisindex – und nicht an statischen und völlig wirklichkeitsfremden politischen Fantasiezahlen im Bürgerlichen Gesetzbuch. 

Fazit

Wer bezahlbares Wohnen politisch erreichen will, kann das erreichen. Dazu muss man allerdings bereit sein, Floskeln hinter sich zu lassen und Fakten anzusehen. Wer das nicht tut, wird bezahlbares Wohnen auch in Zukunft nicht erreichen und damit letztlich auch unsere Demokratie gefährden, weil die Menschen – nach vielen, vielen Jahren des politischen Scheiterns auf diesem existenziellen Feld – ganz langsam das Vertrauen in die Lösungskompetenz des Staates verlieren. 

Peter Burk